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廣東，是全國改革開放的前沿陣地。伴隨著城市的不斷發(fā)展，三舊改造應運而生。2009年，國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節(jié)約集約用地試點示范省工作的重要措施，拉開了全省“三舊”改造的序幕。
歷經(jīng)10年的探索和發(fā)展，伴隨著城市拓展空間的日趨減少，廣東逐步進入城市更新時代。今年以來，包括廣州、深圳在內(nèi)的多個城市紛紛推出眾多舊改項目，吸引了活躍在廣東市場的各大房地產(chǎn)開發(fā)商積極應對，搶占三舊改造市場“大蛋糕”。
各地掀起舊改熱潮
回顧廣東舊改這10年，投入改造資金1.5萬億元，節(jié)約土地超過19萬畝，成績顯著，讓無數(shù)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊農(nóng)村脫胎換骨舊貌換新顏，大大改善了人居環(huán)境，為國家建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，提供了“廣東經(jīng)驗”。
日前，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布《2019年廣州市全面改造項目影像資料制作項目公開招標公告》和《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局城市更新項目現(xiàn)場監(jiān)督巡查工作（2019~2020年度）公開招標公告》。招標內(nèi)容顯示，截至今年7月底，廣州11個行政區(qū)已批未完工項目251個（項目數(shù)量隨項目批復和推進動態(tài)增減），包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造（老舊小區(qū)微改造項目除外）三類。已獲批改造的舊村有38條，改造范圍用地面積達1742.64公頃；舊廠改造項目213個，涉及用地面積1383.88公頃。據(jù)悉，今年廣州有實質(zhì)性進展的舊改項目為37個，合計面積745.85公頃。
2019年廣州政府工作報告提出，今年將加快城市更新改造，推動151個老舊小區(qū)微改造、10個舊村改造、50個舊廠改造項目。隨著經(jīng)濟發(fā)展向“高質(zhì)量”轉化，城市經(jīng)濟發(fā)展與空間利用對城市功能提出更新更高的要求。為滿足城市功能升級需求，城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑。
作為深圳舊改重點的龍崗區(qū)，在城市更新方面已列計劃169個，計劃準備用地2217公頃，已批規(guī)劃90個，規(guī)劃批準用地1229.1公頃，更新土地供應面積650.7公頃，其中公共設施用地275公頃。而其他各區(qū)也有十多個至數(shù)十個不等的項目供應市場。
除廣深兩地外，珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市今年也紛紛推出大量舊改項目。其中，參與城中村改造已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的重要途徑。
加強政策創(chuàng)新和政策供給
隨著用地缺口持續(xù)擴大，廣東確立走盤活存量、挖潛增效的內(nèi)涵式發(fā)展道路的方向日益明確。今年以來，廣東瞄準規(guī)劃調(diào)整難、審批門檻高、土地征拆難等難點堵點問題，進一步加強政策創(chuàng)新和政策供給，制定針對性強的政策措施，創(chuàng)新規(guī)劃管理和審查報批機制，強化項目監(jiān)管和協(xié)同推進，使“三舊”改造成為全省開發(fā)低效存量建設用地，推進土地循環(huán)利用，提高投入產(chǎn)出效益，提升土地利用效率，擴大建設用地有效供給的有效途徑。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年11月22日，全省通過“三舊”改造累計節(jié)地面積19.84萬畝，節(jié)地率達42.7%；單位建設用地產(chǎn)出從2008年底的13.7萬元/畝/年增加到2018年底的30.94萬元/畝/年，增長了125.84%。
民間資本在廣東“三舊”改造和城市更新過程中，一直扮演著主力軍的角色。由于不同的改造項目往往涉及不同的利益主體、不同性質(zhì)的改造資金、不同產(chǎn)權的土地資產(chǎn)、不同的改造目標等復雜多樣情況，近年來，廣東不斷創(chuàng)新改造模式，采取多元化方式，粗略劃分為政府主導改造、市場主導改造以及政府與市場合作改造三大類型，讓各類主體以最適當?shù)姆绞絽⑴c到改造中來。同時搭建行業(yè)平臺，強化政企協(xié)同推進舊改項目。
據(jù)統(tǒng)計，廣東“三舊”改造通過“放權讓利”，鼓勵社會資本、民間資本踴躍參與，帶動了投資和消費增長，經(jīng)濟發(fā)展動力進一步增強。2008年以來，全省累計投入改造資金1.58萬億元，其中社會投資1.37萬億元，約占改造總投資額的86.61%。各地通過實施“三舊”改造而形成的工業(yè)、商住、文旅、生態(tài)等集聚區(qū)，成為一道道靚麗的風景線、一個個“城市客廳”、一張張“城市名片”，成為引領當?shù)亟?jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的高地和重要的展示窗口。
2018年，廣州出臺了《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》，對多年舊改中遇到的阻力和問題“見招拆招”。11月5日，廣州市住建局印發(fā)了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，進一步規(guī)范廣州舊村改造成本如何測算，以及村民回遷復建安置，臨遷費用、搬遷獎勵等問題。政府出臺的一系列政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有了更為清晰的指引。
今年6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)《關于深入推進城市更新工作促進城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。針對擬進行拆除重建的城中村，提出要進一步規(guī)范集體資產(chǎn)管理，嚴禁開發(fā)企業(yè)私下進駐城中村及私下倒賣，降低改造成本和社會風險。
民企擔當主力軍
市場的變化，也引發(fā)了企業(yè)的積極應對。于是，近年來各大房地產(chǎn)企業(yè)在原有的業(yè)務板塊基礎上，紛紛成立了城市更新集團（部門），向舊改項目發(fā)起進攻。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廣州房企中成立城市更新集團的已經(jīng)達到40個，而深圳則有32個。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在北上廣深四大一線城市中，廣州是城市更新招聘企業(yè)最多的城市之一。有全球500強企業(yè)開出600萬元年薪，高薪聘請城市更新集團總裁。而最基層的城市更新專員，年薪也普遍在7萬～18萬元不等，明顯高出其他同級別崗位的薪酬。
有業(yè)內(nèi)人士戲稱，在房地產(chǎn)企業(yè)，一般的崗位掌握相應的專業(yè)知識即可勝任，“而在城市更新領域，比如專員，除了需要掌握政策、流程等專業(yè)知識，還要會談判甚至必須會說粵語。因為要在一線和村民打交道，很多老村民都不怎么說普通話，用粵語會更加親切，更容易被接受?！?/span>
我們知道，城市更新的目的，就是要滿足人民的美好生活需要；城市更新的效果，也給我們創(chuàng)造了更加美好的生活。既然城市是人們生活的空間，就應該有人民滿意的溫度和色彩。廣東，正在用城市更新，建設人們記得住鄉(xiāng)愁經(jīng)得起品味的共同體，滿足人民群眾對美好生活的需要，讓城市更美好，讓生活更美好。
本文來源：中華建設網(wǎng)
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