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城市工業(yè)園轉(zhuǎn)型升級怎么做？近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市工業(yè)和信息化局聯(lián)合出臺了《關(guān)于促進工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》（以下簡稱《方案》），一起來解讀看看有哪些干貨吧！
福田賽格日立舊工業(yè)區(qū)城市更新項目
《方案》出臺的背景是什么？
中共中央、國務院發(fā)布《國家“十三五”規(guī)劃綱要》，要求加快深圳科技、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新中心建設。
為深入貫徹黨中央、國務院決策部署、全面落實國家“十三五”規(guī)劃綱要的戰(zhàn)略任務，深圳市委、市政府印發(fā)了《加快深圳國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心建設總體方案》, 提出要“規(guī)劃建設高質(zhì)量新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，改造提升傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，探索園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展新路徑”。
深圳市委、市政府部署了“推進舊工業(yè)區(qū)連片改造升級，盤活低效用地資源”的重點工作任務，要求“深入調(diào)研、摸清情況，在已有的‘工業(yè)區(qū)塊線劃定’及‘管理辦法’等基礎(chǔ)上進一步深調(diào)研，分析出深圳全市工業(yè)區(qū)基本狀況，提出發(fā)展方向和措施辦法”。
出臺《方案》，促進工業(yè)區(qū)全面轉(zhuǎn)型升級，是國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級背景下，深圳主動作為勇于擔當?shù)奶剿鲗嵺`，也是基于深圳在科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展方面的高目標定位，結(jié)合城市在工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級工作中的實際問題做出的重要部署。
起草過程中開展了哪些工作？
首次建立工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫。為全面摸清工業(yè)區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)與現(xiàn)狀，在《方案》起草之前，由深圳市規(guī)劃和自然資源部門牽頭，會同市產(chǎn)業(yè)部門和各區(qū)政府成立工作組開展了全市工業(yè)區(qū)調(diào)查。
通過調(diào)動各區(qū)及街道力量，綜合運用各類信息化手段，協(xié)調(diào)整合規(guī)劃國土、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟等多項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，最終完成了對深圳全市超過7000個，約260平方公里工業(yè)區(qū)的地毯式調(diào)查，并建立了深圳市工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，全面掌握了工業(yè)區(qū)空間、產(chǎn)業(yè)、效益、租金、管理等方面的數(shù)據(jù)信息，填補了以往工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的空白，為今后工業(yè)區(qū)相關(guān)工作部署與政策研究提供了強有力的基礎(chǔ)與支撐。
集中組織工業(yè)區(qū)實地調(diào)研與專題座談。在《方案》起草之初，工作組實地走訪了十個區(qū)（新區(qū)），并與各區(qū)發(fā)改、經(jīng)促、科創(chuàng)、財政、自然資源、更新、整備、集體資產(chǎn)辦等多個職能部門以及部分區(qū)屬國企開展了深入座談，充分掌握了基層政府部門在推進工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級工作中面臨的困難和存在的問題。
同時，工作組還邀請深圳全市典型工業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、園區(qū)運營機構(gòu)代表召開了專題座談會，全面了解了市場方面在工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級中的創(chuàng)新實踐以及發(fā)展訴求，確保《方案》的制定和出臺既能滿足政府的管理需求，也能契合企業(yè)和市場的發(fā)展訴求，切實解決問題。
系統(tǒng)開展工業(yè)區(qū)政策梳理與案例研究。在《方案》起草過程中，工作組對全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間管理、存量開發(fā)等相關(guān)政策進行了全面、系統(tǒng)的梳理，充分銜接了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、法定圖則以及工業(yè)區(qū)塊線等規(guī)劃管理要求。
同時，為吸取國內(nèi)外一流科技園區(qū)的開發(fā)建設與管理運營經(jīng)驗，更好地充實《方案》內(nèi)容，工作組還對德國、荷蘭、新加坡等國家的典型科技園案例開展深入分析，并組織人員赴上海、蘇州、杭州等地實地調(diào)研了長三角地區(qū)存量工業(yè)用地再開發(fā)以及工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)、空間管理的相關(guān)做法與經(jīng)驗。
深圳工業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀基本情況？
首先，本次《方案》所言工業(yè)區(qū)是指：在產(chǎn)權(quán)登記或?qū)嶋H用途為工業(yè)功能的用地上，有明確權(quán)屬邊界、運營管理邊界、或約定俗成名稱的工業(yè)區(qū)。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，符合界定條件的工業(yè)區(qū)全市約7200個，總用地規(guī)模超過200平方公里，約占深圳建設用地總量的1/4。
同時，工業(yè)區(qū)內(nèi)承載了深圳全市約3/4的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，貢獻了全市約4/5的規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)總值，為城市經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻。
其次，工業(yè)區(qū)發(fā)展總體呈現(xiàn)以下特征：
?一是規(guī)模呈明顯的小型化特征，深圳工業(yè)區(qū)平均占地面積僅3.6公頃，大部分工業(yè)區(qū)不足5公頃。
?二是工業(yè)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)布局地域差異較為明顯，南部以互聯(lián)網(wǎng)、軟件和科技服務等現(xiàn)代服務業(yè)為主，西部以計算機、通信、電氣機械等先進制造業(yè)為主，中部承接南部地區(qū)服務業(yè)外溢，制造業(yè)與服務業(yè)并存，東部則以金屬、橡膠、計算機、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)為主；
?三是工業(yè)區(qū)用地效益總體偏低，原特區(qū)內(nèi)外差距較大；
?四是工業(yè)區(qū)營業(yè)收入集中度極高，少數(shù)排名靠前的工業(yè)區(qū)以極少的占地面積，創(chuàng)造了深圳近半工業(yè)區(qū)營業(yè)收入；
?五是工業(yè)區(qū)建設形態(tài)仍以標準廠房為主，但同時也存在大量質(zhì)量較差、形態(tài)老舊，已不適應產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展需求的舊工業(yè)區(qū)。
根據(jù)走訪調(diào)研反饋信息顯示，目前深圳工業(yè)區(qū)在轉(zhuǎn)型升級和管理服務中也面臨著一系列的問題：
一是全市產(chǎn)業(yè)布局缺乏統(tǒng)籌、引導不足；
二是產(chǎn)業(yè)需求與空間供給銜接不暢，供需矛盾突出；
三是小散亂差工業(yè)區(qū)較多，成規(guī)模高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間少；
四是產(chǎn)業(yè)空間成本調(diào)控引導力度不足，部分地區(qū)租金上漲過快；
五是工改M1和工業(yè)區(qū)綜合整治動力較弱，企業(yè)自主升級需求有待挖掘；
六是產(chǎn)業(yè)監(jiān)管存在盲區(qū)，執(zhí)行困難且缺乏實效；
七是產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理運營專業(yè)化水平較低，規(guī)范引導不足。
綜上所述，目前深圳工業(yè)發(fā)展總體平穩(wěn)，潛力巨大，但存在問題也十分突出，尤其是在轉(zhuǎn)型升級過程中缺乏頂層設計、引導不足，尚未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)需求與空間供給的精準匹配，也未建立起全周期精細化的長效管理模式，距離實現(xiàn)多層次、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的目標還有一定的差距，因此《方案》的制定和出臺意義重大，勢在必行。
推進工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級主要目標有哪些？
《方案》以調(diào)整產(chǎn)業(yè)與空間供需關(guān)系，優(yōu)化工業(yè)區(qū)類型結(jié)構(gòu)為總綱，借鑒德國、新加坡以及上海等國內(nèi)外城市工業(yè)區(qū)開發(fā)建設及管理運營經(jīng)驗，立足深圳實際，分別確定了產(chǎn)業(yè)和空間發(fā)展目標：
在產(chǎn)業(yè)上，通過科學引導各類產(chǎn)業(yè)行業(yè)布局與發(fā)展、加大產(chǎn)業(yè)扶持力度，力爭形成定位清晰、產(chǎn)業(yè)集聚、空間集中、運作高效的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。
在空間上，以政府主導的連片工業(yè)區(qū)為突破，打造具有持續(xù)增長動力和全球競爭力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新引擎，以市場主導的各類工業(yè)區(qū)為主體，激發(fā)一批工業(yè)區(qū)自主轉(zhuǎn)型升級典范。力爭實現(xiàn)全市工業(yè)區(qū)向創(chuàng)新驅(qū)動、功能完善、空間優(yōu)質(zhì)、成本適中、集約高效的高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型。
工業(yè)區(qū)連片改造升級將如何開展？
根據(jù)調(diào)查研究結(jié)果，缺乏成規(guī)模高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間已成為制約深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要問題之一，一方面政府及企業(yè)掌握的產(chǎn)業(yè)空間有限，大量的產(chǎn)業(yè)空間由原村集體掌握，而這些空間中，又有相當一部分小散亂工業(yè)區(qū)粗放發(fā)展、低效運行；另一方面，由于工業(yè)區(qū)連片改造的路徑仍在探索，尚未形成可復制推廣的成熟經(jīng)驗，在實施過程中依然存在權(quán)利主體多元，協(xié)調(diào)難度大等問題。
結(jié)合上述問題，借鑒國內(nèi)外一流科技園區(qū)開發(fā)改造經(jīng)驗，《方案》提出以“抓大片”為手段，強化政府統(tǒng)籌作用，推進工業(yè)區(qū)連片改造升級試點工作，主要包括以下措施：
一是政府劃定試點片區(qū)，制定實施計劃。各區(qū)政府在現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、空間形態(tài)老舊、配套設施不足的工業(yè)區(qū)連片區(qū)域中，選擇若干個用地規(guī)模30公頃以上的片區(qū)作為改造試點，并擬定實施計劃，初步明確片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級路徑、主導改造模式、土地或用房貢獻規(guī)模、擬落實重大公共配套設施，意向引入重大產(chǎn)業(yè)項目及科技基礎(chǔ)設施等內(nèi)容。
二是政府組織開展試點片區(qū)規(guī)劃研究。試點片區(qū)計劃經(jīng)深圳市政府批準后，各區(qū)政府將同步開展片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究和空間整合研究，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標與要求，并按照產(chǎn)城融合原則和高標準城市設計要求，合理布局各類產(chǎn)業(yè)空間、配套設施和公共空間。
三是加強政策支撐推動試點片區(qū)實施。深圳市、區(qū)政府將積極探索資金、空間、產(chǎn)業(yè)等多種政策的創(chuàng)新來促進試點片區(qū)實施。包括明確市場參與機制，鼓勵符合條件的企業(yè)參與試點片區(qū)開發(fā)建設與運營管理；創(chuàng)新土地利用方式，探索實踐產(chǎn)業(yè)空間以租為主、租讓結(jié)合的綜合利用方式；加大規(guī)劃統(tǒng)籌力度，加強更新、整備、查違、清退等各類存量開發(fā)模式間的政策銜接，合理制定綜合實施路徑。
“工改工”類將產(chǎn)生哪些變化？
從近年來深圳全市“工改工”類更新的實施情況來看，“工改M0”類更新規(guī)模占比較高，有效支撐了新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。
但“工改M1”和工業(yè)區(qū)綜合整治卻始終因改造利潤相對較少、租售對象成本敏感等影響缺少市場動力，導致制造業(yè)空間升級乏力。
寶安一角
針對上述問題，結(jié)合廣東省三舊改造相關(guān)要求，《方案》從多方面提出鼓勵措施、并完善相關(guān)流程機制，有序引導市場主體參與“工改工”更新和工業(yè)區(qū)綜合整治，主要包括以下內(nèi)容：
一是進一步鼓勵“工改M1”類更新?！斗桨浮方ㄗh通過不斷完善相關(guān)政策，加快落實鼓勵“工改M1”的多項措施，包括加大地價優(yōu)惠力度，加強“工改工”更新結(jié)構(gòu)引導等方面。
二是優(yōu)化“工改工”產(chǎn)業(yè)審查流程與內(nèi)容。《方案》提出將現(xiàn)有的更新項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究報告（后簡稱“產(chǎn)業(yè)報告”）制定及意見征求環(huán)節(jié)從單元規(guī)劃階段前置于計劃申報階段，并對產(chǎn)業(yè)報告的制定內(nèi)容進行了細化，著重強調(diào)對擬拆除工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的相關(guān)分析與舉證。
一方面將加強立項前的項目把關(guān)，對產(chǎn)業(yè)升級需求迫切、利于實體企業(yè)發(fā)展的“工改工”項目優(yōu)先納入審批通道，另一方面將減少規(guī)劃編制及實施階段的研究審查事項，加快項目實施進度。
三是加快出臺工業(yè)區(qū)綜合整治相關(guān)支持措施?！斗桨浮诽岢龈鲄^(qū)可在工業(yè)區(qū)綜合整治上大膽創(chuàng)新，先行先試。鼓勵在滿足《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、不增加建筑面積的前提下，合理優(yōu)化現(xiàn)狀建筑功能；鼓勵各區(qū)根據(jù)自身特點，在深圳全市城市更新相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，在簡化程序、優(yōu)化功能、資金補貼、成本控制等方面探索合法合規(guī)、可操作性強的綜合整治實施模式，調(diào)動實體企業(yè)及工業(yè)區(qū)管理主體自主參與綜合整治的積極性。
四是強化“工改工”項目的后期監(jiān)管與扶持。《方案》首先提出加強成本管控，一方面將通過合理引導拆遷補償預期、加大對項目倒買倒賣的監(jiān)督處罰力度，切實降低更新項目實施階段改造成本；另一方面，將通過研究制定不同片區(qū)各類工業(yè)樓宇的租賃指導價和補償標準，對于改造后符合相關(guān)條件的工業(yè)區(qū)給予租金補償，降低項目后期運營成本。
其次，《方案》提出加快落實“工改工”項目實施后的常態(tài)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管機制，通過簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，全面納入全生命周期產(chǎn)業(yè)監(jiān)管。
對工業(yè)企業(yè)自主改造升級有哪些扶持？
目前深圳工業(yè)企業(yè)自主升級改造意愿較強，大多是為了滿足技術(shù)改造、擴大產(chǎn)能等需求，但受限于對改造開發(fā)程序不熟悉、過渡期安置缺乏保障等原因，大部分企業(yè)都壓制了升級改造動力，少數(shù)甚至直接選擇了外遷，對實體經(jīng)濟升級發(fā)展，產(chǎn)業(yè)用地集約利用造成了不利影響。針對上述問題，《方案》提出了多項支持工業(yè)企業(yè)自改的措施：
一是加快出臺土地利用相關(guān)政策支持工業(yè)企業(yè)自改提容，鼓勵具有合法產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)用地在符合規(guī)劃的前提下，通過綜合運用新建、擴建（加建）、拆建三種方式組合的路徑提高容積率，由符合規(guī)定的政府部門一站式審批。
二是完善城市更新相關(guān)政策支持工業(yè)企業(yè)自主更新，對于符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，因技術(shù)改造、擴大產(chǎn)能需要，由工業(yè)企業(yè)自行開展拆除重建且改造方向以普通工業(yè)用地為主的，進一步簡化審批流程。
三是加快完善工業(yè)企業(yè)自改相關(guān)保障措施與機制。鼓勵各區(qū)政府在過渡期安置服務、提供資金扶持、開展改造開發(fā)業(yè)務指導與幫扶等方面研究出臺工業(yè)企業(yè)自改相關(guān)支持措施，最大程度滿足實體企業(yè)自改需求。
園區(qū)運營管理有哪些新的舉措
通過調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，目前深圳工業(yè)區(qū)管理運營專業(yè)化水平仍然較低，大部分工業(yè)區(qū)對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力有限。
一方面部分工業(yè)區(qū)仍以簡單的物業(yè)租賃為主，招商引資盲目性高，服務意識差，自主提升動力不足。另一方面，園區(qū)運營機構(gòu)缺少規(guī)范化的資質(zhì)要求與管理，常與二房東或普通物業(yè)管理公司混淆，導致園區(qū)運營機構(gòu)水平參差不齊。
寶安-松崗街道沙浦工業(yè)片區(qū)現(xiàn)狀
針對上述問題，《方案》總結(jié)各區(qū)已有探索經(jīng)驗，提出兩方面的措施：
一是著手構(gòu)建工業(yè)區(qū)分類引導扶持體系，通過合理對園區(qū)進行分類，配套多層次獎勵扶持手段，引導工業(yè)區(qū)主動加強管理，強化服務能力。
二是加強對園區(qū)運營機構(gòu)的專業(yè)性指引，明確管理職責和服務內(nèi)容，引導提升園區(qū)運營管理機構(gòu)專業(yè)化水平。
將對深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展有哪些影響？
《方案》將工業(yè)區(qū)作為深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，重點在構(gòu)建工業(yè)區(qū)發(fā)展新格局、打造高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間、切實保障實體經(jīng)濟發(fā)展上著力，全面推進深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。
《方案》的出臺首先將加快提升深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展效益。通過系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)引導和精準化的產(chǎn)業(yè)扶持，全方位優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、進一步提升產(chǎn)業(yè)服務水平，進而促進企業(yè)創(chuàng)新水平與產(chǎn)出效益的提高。
其次，將持續(xù)穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間成本。通過合理引導市場改造預期、調(diào)控產(chǎn)業(yè)空間租售價格的上升速度，加快形成“成本適中、梯次有序”的產(chǎn)業(yè)空間組合，進而有效保障先進制造業(yè)發(fā)展空間。
第三，將有效滿足新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。通過加快實施政府主導的工業(yè)區(qū)連片升級改造、有序推進市場主導的各類舊工業(yè)區(qū)改造，強化成規(guī)模高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間的供應，充分保障深圳鼓勵的各類新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。
第四，將快速提高產(chǎn)業(yè)管理服務水平。通過切實加強政府在源頭引導與準入、后期服務與監(jiān)管等環(huán)節(jié)的統(tǒng)籌調(diào)控作用，充分激發(fā)多元市場主體在產(chǎn)業(yè)升級、空間優(yōu)化和管理提升等方面的自主升級動力，進而提升產(chǎn)業(yè)管理的精細化程度、加強園區(qū)運營的專業(yè)化水平，更好地支撐實體經(jīng)濟發(fā)展。
相關(guān)工作進展如何？
在《方案》制定過程中，深圳市規(guī)劃和自然資源局同步加大了相關(guān)工作的推進力度。截至目前，《方案》提及的思路及建議已陸續(xù)在《深圳市人民政府關(guān)于深入推進城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，《深圳市扶持實體經(jīng)濟發(fā)展促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》等文件中予以落實，其它內(nèi)容及要求，各牽頭職能部門及各區(qū)政府也在積極推進落實之中。
寶安-松崗街道沙浦工業(yè)片區(qū)城市更新項目
本文來源：廣東省自然資源廳
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